【街情報】JR・津田沼

【街情報】JR・津田沼

こんにちは。編集部フクモトです。

 

今回はJR総武線・津田沼です。

津田沼は学生時代に友人が住んでいたこともあってよく訪れていましたが、それももう20年近く前のこと。

10数年ぶりに訪れてみると、ん?基本的に駅前はあまり変わっていない印象。ちょっとごちゃっとしていて学生が多くて、昼も夜も賑やかで、昔住んでいた町田と似ている感じ。

でも何かが変わった、いや、よく見るとすごく変化があった街、それが津田沼です。

 

津田沼は、総武線各駅停車と快速が停まる駅。快速を使えば、朝8時頃の通勤時間帯で東京まで31分、品川まで41分、新宿まで45分※1という、都心アクセスも良好な郊外都市です。

駅周辺にはパルコやイトーヨーカドーといった大型商業施設や商店街があって生活は便利です。駅前には千葉工業大学もあり、アカデミックな雰囲気もある街です。

JRの津田沼駅から3分ほど商店街を歩いたところには新京成線の新津田沼駅があります。このチョットだけ外を歩くのが乗り換えをする人は不便に感じるでしょうね(JR川崎駅と京急川崎駅の外を歩く感じ!)。私も実際そうでした。

 

※1 JR東日本 時刻表駅探より

習志野か?船橋か?

○○か□□か、という話は不動産マーケットの中ではよく出てくるものです。以前の柿生の時にも、東京か?神奈川か?ということがありました。

津田沼駅も船橋市と習志野市の境にあるので、どちらなのかと思う方もいらっしゃると思います。

そもそも津田沼駅は習志野市津田沼1丁目にありますから習志野市なんですよね。

習志野市は面積20.97㎡と、千葉県内の市区の中では最も小さい市ですし※2隣の船橋市や千葉市美浜区、花見川区のように有名なスポットも多くありませんので、判りにくい街と受け取られるのではないでしょうか。

 

※2 千葉県 県勢のしおり より

地味にすごい

津田沼は小さな郊外都市ではありますが、総武線快速が停まることや駅周辺の商業集積など、習志野市の中心エリアということもあり、新築分譲マンション供給はすごいんです。

過去10年で販売された新築分譲マンション、千葉県内で最も多く供給されたのは、意外にも津田沼なんです。

湾岸の稲毛や新浦安、海浜幕張、県内主要都市・船橋などを抑えて堂々のトップです。

その背景として、近年の再開発も大きく影響していますので後ほど話しますが、特に習志野市側で大規模物件も多く登場しているのも特徴です。

津田沼駅は習志野市と船橋市の境にある、という話をしましたが、津田沼駅最寄物件は習志野市の住所、船橋市の住所どちらでも供給されます。過去10年の動きを見ると、供給されたプロジェクトの数は習志野市でも船橋市でもほぼ同数ですが、戸数を見ると習志野市の方が断然多く、倍以上供給されています。つまり、習志野市側で出るマンションは大規模物件が多い特徴があるのです。


大手デベロッパーの参入と高額化

津田沼は近年、価格水準も上がってきました。下表は2015年以降に千葉県内で販売された新築分譲マンションの駅ごとの平均坪単価、上位20駅です。津田沼は6番目に入っています。坪単価227万円、価格5069万円と、なかなかの価格になっています。

10年前(2005~2007年)は坪単価156万円でしたから、この10年で45%も伸びたマーケットなのです。

高額化の理由としても再開発が背景としてあるのですが、同時に大手デベロッパーの参入が増えていることも高額化した理由です。

 

下表は、2000年以降に津田沼駅最寄で販売された新築分譲マンションプロジェクト、メジャー7の大手デベロッパーがオレンジ色の網掛けです。

※販売当時の社名で記載しています
※販売当時の社名で記載しています

最近になるにしたがって、大手デベロッパーが増えていることが判ります。これらのプロジェクトの平均坪単価は多くが200万円以上、中には250万円台というものまであります。そして、もうひとつポイントがあって、大手デベロッパーのプロジェクト名を見ると“奏の杜”という言葉が多いことも判ります。これが先ほど話した再開発なのです。

この再開発がマーケットに及ぼした影響は非常に大きいことが窺えます。

奏の杜

津田沼駅の南西側、徒歩4~5分の場所に再開発エリア「奏の杜」があります。

旧住所 習志野市谷津の一部、35haが対象となり、約7000人の人口集積が計画されています。住所も「奏の杜」に変更されました。

2002年に土地区画整理組合設立準備会が発足し、住宅、商業、学校、公園などからなる事業が始まりました※3

「うるおいある都市環境と良好な都市基盤を有する市街地の形成」を目的とし※4、日々の暮らしの中で多様な世代、様々なライフスタイルが重なり合い、陽ざし、風、緑といった環境とも調和する、「健やかな時間ときが息づくまち」というコンセプトが立てられました。2013年4月にまちびらきが行われ、

“つくり・まもり・そだてる”ことをまちづくりのテーマにした憲章も制定されています※5

 

 

津田沼駅との位置関係(薄赤のエリアが奏の杜(Google map))

黄色い部分で先ほどの新築分譲マンションが販売され、高額ながら概ね好調に推移しています。

地元習志野市や隣接する船橋市を中心としたエリアの方が多く購入したようです。

 

ちなみに、奏の杜の中ではありませんが、すぐ近くの区画で「仲よし幼稚園跡地活用事業」という合計7738.45㎡の、宅地開発を中心とした土地活用事業が進められており、ここでも大手デベロッパー複数社による住宅開発が行われることになっています。

 

急速に変わっていく津田沼。高額になっていくことは置いておいたとして、大規模な街の開発はその先、将来どうあるかが、より重要になってきます。これから先、どのような街になっていくのか楽しみですね。

 

 

フクモト

 

 

※3、4:習志野市 JR津田沼駅南口地区の土地区画整理事業について より

※5:奏の杜 より

※グラフは(株)DGコミュニケーションズ調べ